Blog Iglesias

02/05/22 por Sergio Iglesias Nunes de Souza
Direito civil, imobiliário e financiamento habitacional. BNDES e FGTS. Comprometimento do crédito imobiliário

O uso de R$ 10 bilhões do Fundo de Investimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FI-FGTS) para financiar o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), conforme reportagem do jornal O Estado S. Paulo, [2] em 24/04/15, decerto, foi o motivo da tomada de decisão da Caixa Econômica Federal [3] que, para driblar recursos, irá reduzir 50% o limite de financiamento para operações com base na poupança, embora as regras para a habitação popular permaneçam intactas.
 
Haverá a redução do limite de financiamento para imóveis em geral de 90% para 80%, com considerável elevação da taxa de juros a curto e a longo prazo.
 
É bem verdade que, diante da escassez de dinheiro também por causa da queda nos depósitos da caderneta de poupança (já que esta é a principal fonte de recursos do crédito imobiliário), o referido banco não ponderou qualquer efeito nefasto ante à possibilidade de redução de financiamentos, estes, autênticos instrumentos de acesso à moradia, e decidiu, para proteger-se de marolas e possíveis tsunamis daquela decisão político-financeira, reduzir de 80% para 50% o limite de crédito para quem quiser comprar um imóvel usado à luz do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), e de 70% para 40% para imóveis usados no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
 
Conforme regras atuais, no SFH, o valor máximo do imóvel financiado é de R$ 750 mil nos Estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e no Distrito Federal; nos demais Estados brasileiros, o valor é de R$ 650 mil. No SFI, ocorrem os financiamentos excluídos do SFH, como os imóveis com valores superiores ao estabelecido pela lei.
 
A mudança nos percentuais da Caixa Econômica Federal - só ela financia 70% do crédito imobiliário em todo o País -  será aplicada a partir de 04 de maio de 2015 para operações com recursos da poupança do chamado Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, financiadas pelo Sistema de Amortização Constante (o denominado Plano SAC).
 
Os empréstimos de habitação popular (Plano Minha Casa Minha Vida), porém, continuarão com as regras atuais vigentes, assim como as operações da CEF que utilizam a linha de crédito com lastro nos recursos do Fundo de Garantia (FGTS) para financiar tais imóveis.
 
Os empréstimos do Sistema Financeiro da Habitação que seguem o sistema de amortização da Tabela Price sofreu redução da cota máxima de financiamento de 70% para 50% em meados do mês de abril de 2015.
 
E, é importante que se mencione, referido sistema de crédito (Tabela Price), embora considerado ilegal por parcela da jurisprudência (decisões do Poder Judiciário no mesmo sentido) por implicar em anatocismo, isto é, juros sob juros, ainda assim, suportou a redução do teto máximo de financiamento ofertado por aquela empresa pública, dotada de personalidade jurídica de direito privado, com patrimônio próprio e autonomia administrativa, também vinculada ao Ministério da Fazenda, por força do Decreto-Lei 759/69. Ou seja, com o empréstimo ao BNDES com recursos do FGTS, o sistema de amortização da Tabela Price que é benéfico ao banco como critério de recuperação dos recursos passa a ser, por ele próprio, desestimulado.
 
Diante desse quadro atual, muitas famílias não terão condições de financiar seu imóvel, afeta o planejamento financeiro da população que almeje financiamento pelo SFH e/ou SFI, com uma sensível aparência de salvação heroica por planos para as classes de menor ou relativa renda, como o Plano Minha Casa Minha Vida. E, ato único, protege-se este plano, porém, com prejuízo aos financiamentos através do SFH e SFI, em que é visível a ilegitimidade da medida, ante o custo-benefício em que suportará a sociedade, já que representa um retrocesso de políticas públicas, incompatível com o princípio da vedação do retrocesso assegurado nos tratados internacionais em que o Brasil é signatário.
 
A lanço de exemplo, se uma família comprasse um imóvel de R$ 400 mil, em que pagava uma entrada de R$ 80 mil (20% do valor para a entrada perante a CEF) e financiasse R$ 320 mil, ante esta nova decisão, deverá, ao menos, dar entrada na metade do valor total financiado. E, decerto, outros bancos seguirão a mesma conduta.
 
Ou seja, o que possibilita a família brasileira adquirir um imóvel financiado é justamente a possibilidade de dar uma entrada menor no valor do financiamento, por vezes, valendo-se do próprio uso dos recursos do FGTS, que já é autorizado por lei, para que, ao depois, ainda que opte em pagar juros maiores ao longo dos anos, obtenha a aquisição de seu imóvel.
 
Em breve, o mutuário será penalizado duas vezes, pagará uma elevada entrada (se tiver condições financeiras para tanto), como também pagará os elevados juros ao longo dos anos.
 
E os elevados saques são os reflexos da visível escassez de recursos da população brasileira, com o aumento do custo de vida e/ou decorrente da opção por outros investimentos (mesmo para o pequeno poupador) para protegerem-se da crise econômica e da inflação que já ganha contornos sensíveis, ante a atual conjuntura político-econômica.
 
Entretanto, o principal motivo, a par daquele, segundo nosso pensar, é, sem dúvida, o uso de R$ 10 bilhões do Fundo de Investimento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FI-FGTS) para financiar o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), decorrentes de empréstimos duvidosos ao longo dos últimos anos, bem como de possível envolvimento com empresas envolvidas na operação Lava Jato, por obterem empréstimo do banco estatal de R$ 3,1 bilhões de reais entre 2003 e junho de 2014 ou decorrentes de empréstimos para realização de obras com recursos do BNDES, objeto de investigação pelo Ministério Público Federal. [4] Há, ainda, a menção de que o BNDES emprestou mais de R$ 8 bilhões para um grupo fornecedor de carne bovina, recentemente também conhecida por seu forte apelo publicitário, dentre outras irregularidades que corriqueiramente são alvos de auditorias do TCU - Tribunal de Contas da União e de investigação pelo Ministério Público.
 
Independentemente da questão de culpa e erros graves na administração financeira ou da conclusão obtida pela análise meritória da(s) aludida(s) corrupção(ões) dolosa em cotejo(s), fato é: a atual conjuntura implica em sério retrocesso nas políticas públicas de acesso à moradia que já apresenta - há muito tempo - evidentes sintomas (embora nascido moribundo) de um sistema ineficaz e falho. Entretanto, os planos populares (como o Minha Casa Minha Vida) poucos benefícios representam à população, seja qualitativamente e/ou quantitativamente, inclusive, se comparado com políticas habitacionais introduzidas mais de meio século no Brasil (considerando-se desde a Lei 4.380/64), em que pese todas as mazelas destas existentes. Há afronta, por conseguinte, do art. 6o da CRFB/88, já que referida norma constitucional deve se impor perante o Estado brasileiro no seio de normas jurídicas de conteúdo programático.
 
Sempre foi dito, como se fossem dois brocados populares, o primeiro, o do sonho da casa própria e, por vezes, implicava no segundo brocado, o sonho da casa própria que se tornava pesadelo, ante as dificuldades enfrentadas pelo País por décadas, sejam elas de toda a ordem, políticas, econômicas, sociais e até culturais.
 
Entretanto, nos tempos hodiernos, é bem possível a população brasileira - já tão necessitada de instrumentos de financiamentos habitacionais para o acesso à moradia - suportar a multiplicação de seus pesadelos, mas, não é necessário cair em sono profundo, basta permanecer acordado para essa realidade. 


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[1] Sergio Iglesias Nunes de Souza, Doutor e Mestre em Direito Civil Comparado pela PUC-SP, Docente em Direito Civil, possui obras e artigos com o tema direito à moradia; é advogado na área de financiamentos habitacionais e direito imobiliário.
[2] Fonte:     http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,dilma-diz-que-uso-de-fundo-do-fgts-para-financiar-bndes-nao-prejudica-o-trabalhador,1675526. O Estado S. Paulo, acesso em 24/04/15.
[3]Fonte: http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,caixa-reduz-teto-de-financiamento-para-imoveis-usados,1676683. O Estado S. Paulo, acesso em 27/04/15.
[4] Revista Época. Fonte: http://epoca.globo.com/tempo/noticia/2015/04/suspeitas-de-trafico-de-influencia-internacional-sobre-o-ex-presidente-lula.html. Acesso em 02/05/15.